Ausblick auf den Immobilienmarkt in Ravensburg / Oberschwaben 2022
Die verschiedenen Meldungen und Einschätzungen zum Immobilienmarkt in Deutschland überschlagen sich derzeit. Vom Ende des Booms ist schon länger die Rede. Wir nehmen hierzu Stellung.
Zu Beginn der Coronapandemie sind viele Fachleute und auch Medien davon ausgegangen, dass es einen deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien geben wird. Für den Süddeutschen Raum beziehungsweise unseren Wirkungskreis in Ravensburg, Bodensee, Oberschwaben und dem Allgäu hat das jedoch nicht gegolten. Ganz im Gegenteil: in Zeiten von Corona gab es plötzlich viele Menschen die zu Hause bleiben mussten und die Qualität des Zuhauses neu entdeckt haben. Es fehlte an einem Arbeitszimmer oder es gab keinen Garten. Kein Platz für eine mögliche Sauna oder ein Schwimmbecken. Gerade im privaten Bereich zog die Nachfrage nach verschiedenen Immobilien, insbesondere aber nach Häusern mit mehr Platz und Freiraum deutlich an. Das Angebot war aber bekanntermaßen begrenzt und die Preise stiegen stetig weiter.
Durch die Pandemie verursachte Störungen in den Lieferketten führten teilweise zu deutlich schwankenden und steigenden Baupreisen. Insbesondere Kunststoffe waren Mangelware. Aber auch Schrauben und weiteres Baumaterial war immer wieder einmal nicht verfügbar.
Mit dem Start der neuen Bundesregierung gab es die nächste Irritation als kurzerhand die für viele Bauherren wichtige KfW Förderung quasi über Nacht eingestellt wurde. Die Förderung für KfW 55 Neubauten wurde mit sofortiger Wirkung eingestellt. Eine Antragstellung für energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien oder aber auch Einzelmaßnahmen sind jedoch weiterhin möglich. Beim Neubau von Immobilien allerdings ist nur noch der KfW 40 NH Standard förderfähig. Das „NH“ steht in diesem Zusammenhang für Nachhaltigkeitsklasse. Weitere Informationen können beispielsweise unter Nachhaltiges Bauen abgerufen werden.
Die weiterhin stockenden Lieferketten von Baumaterialien haben sich nur kurzfristig erholt. Mit Kriegsbeginn in der Ukraine und dem gleichzeitigen Lockdown in Shanghai haben sich viele weitere Unwägbarkeiten aufgetan. Materialien und Lieferketten sind stark eingeschränkt. Bauträger können Bauprojekte nicht mehr vernünftig kalkulieren und müssen Projekte unterbrechen oder zurückstellen. Auch private Bauherren werden vor immer größere Herausforderungen gestellt, da Handwerksbetriebe und Unternehmen teilweise nur noch Tagespreise ausgeben oder Produkte gar nicht lieferbar sind. Wenn nicht gerade ein Festpreis mit einem Bauträger vereinbart wurde kann es zu Preissteigerungen von 30–50 % kommen.
Und dieser bereits angespannte Immobilienmarkt wird nun noch durch deutliche Zinssteigerungen bei den Bauzinsen befeuert. Seit Ende letzten Jahres sind die Bauzinsen für ein durchschnittliches zehnjähriges Darlehen von unter 1 % auf jetzt 2,5 % bis zu 3 % gestiegen. Dies kann so vielen 1.000 € an Mehrbelastung pro Jahr bedeuten und eine Finanzierung auch unmöglich machen.
Weiterer nicht zu unterschätzende Faktoren sind die deutlich gestiegenen Gas- und Strompreise. Bei einer Verdoppelung des Gaspreises innerhalb des letzten Jahres führt das zu deutlich höheren Nebenkosten, die in der Gesamtbetrachtung der monatlichen Belastung ja ebenfalls sehr wichtig sind.
Wie ist also unser persönlicher Ausblick auf die Entwicklung der Nachfragesituation und der Immobilienpreise in Ravensburg und Oberschwaben?
Im Segment von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern ist es durchaus möglich, dass durch die steigenden Zinsen die Nachfrage sinkt. Viele Interessenten können unter den stark gestiegenen Zinsen die hohen Kaufpreise nicht mehr bedienen. Sinkende Kaufpreise (wie auch schon von einigen Banken prognostiziert) wären die Folge. Auf der anderen Seite bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch. Regionale Unternehmen und der Mittelstand expandieren weiter und viele zusätzliche Stellen sorgen auch für einen Zuzug in die Region Ravensburg / Weingarten. Gleichzeitig wird das Bauen immer noch teurer, so dass davon auszugehen ist, dass der Nachfragedruck auf Bestandsimmobilien weiterhin hoch bleibt.
Starke Nachfrage werden dabei Immobilien erfahren, die energetisch auf einem guten Stand sind und idealer Weise bereits über alternative Heizformen wie z.B. eine Luft Wärmepumpe in Kombination mit einer PV-Anlage verfügen. Bei älteren Bestandsimmobilien könnte es jedoch schwieriger werden. Die steigenden Energiekosten in Verbindung mit notwendigen, teuren Sanierungen können zu einem Druck auf die Kaufpreise führen.
Im Bereich der Anlageimmobilien, Wohn- und Geschäftshäusern oder Gewerbeobjekten gibt es ebenfalls zwei Seiten. Zum einen führt die starke Inflation zu einer hohen Geldentwertung und der Flucht in Sachwerte, wie Immobilien. Auf der anderen Seite lässt sich für Anleger, die mit einem großen Teil an Fremdkapital arbeiten, die notwendige Rendite nicht mehr darstellen. War diese Anforderung Ende letzten Jahres noch bei circa 3–4 % gelegen, sind bei der derzeitigen Zinssituation 5–6 % notwendig. Dies ist jedoch in den allermeisten Fällen bei der Höhe der Kaufpreise nicht möglich. Hier könnte also ebenfalls ein gewisser Druck auf die Kaufpreise entstehen.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass es keine eindeutige Indikation über die Entwicklung der Kaufpreise und der Nachfrage nach Immobilien in der Region Ravensburg Bodensee und Oberschwaben gibt. Es muss jedoch davon ausgegangen werden, dass mittelfristig die Kaufpreise gerade für ältere oder renovierungsbedürftige Immobilien sinken können.
Gerne berät Sie unser Team von Prokschi Immobilien individuell und fachkundig in allen Immobilienangelegenheiten.
Wir freuen uns auf Sie!
Ihr Stephan Prokschi