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Aus­blick auf den Immo­bi­li­en­markt in Ravens­burg / Ober­schwa­ben 2022

Die ver­schie­de­nen Mel­dun­gen und Ein­schät­zun­gen zum Immo­bi­li­en­markt in Deutsch­land über­schla­gen sich der­zeit. Vom Ende des Booms ist schon län­ger die Rede. Wir neh­men hierzu Stellung.

Zu Beginn der Coro­na­pan­de­mie sind viele Fach­leute und auch Medien davon aus­ge­gan­gen, dass es einen deut­li­chen Rück­gang der Nach­frage nach Immo­bi­lien geben wird. Für den Süd­deut­schen Raum bezie­hungs­weise unse­ren Wir­kungs­kreis in Ravens­burg, Boden­see, Ober­schwa­ben und dem All­gäu hat das jedoch nicht gegol­ten. Ganz im Gegen­teil: in Zei­ten von Corona gab es plötz­lich viele Men­schen die zu Hause blei­ben muss­ten und die Qua­li­tät des Zuhau­ses neu ent­deckt haben. Es fehlte an einem Arbeits­zim­mer oder es gab kei­nen Gar­ten. Kein Platz für eine mög­li­che Sauna oder ein Schwimm­be­cken. Gerade im pri­va­ten Bereich zog die Nach­frage nach ver­schie­de­nen Immo­bi­lien, ins­be­son­dere aber nach Häu­sern mit mehr Platz und Frei­raum deut­lich an. Das Ange­bot war aber bekann­ter­ma­ßen begrenzt und die Preise stie­gen ste­tig weiter.

Durch die Pan­de­mie ver­ur­sachte Stö­run­gen in den Lie­fer­ket­ten führ­ten teil­weise zu deut­lich schwan­ken­den und stei­gen­den Bau­prei­sen. Ins­be­son­dere Kunst­stoffe waren Man­gel­ware. Aber auch Schrau­ben und wei­te­res Bau­ma­te­rial war immer wie­der ein­mal nicht verfügbar.

Mit dem Start der neuen Bun­des­re­gie­rung gab es die nächste Irri­ta­tion als kur­zer­hand die für viele Bau­her­ren wich­tige KfW För­de­rung quasi über Nacht ein­ge­stellt wurde. Die För­de­rung für KfW 55 Neu­bau­ten wurde mit sofor­ti­ger Wir­kung ein­ge­stellt. Eine Antrag­stel­lung für ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen von Bestands­im­mo­bi­lien oder aber auch Ein­zel­maß­nah­men sind jedoch wei­ter­hin mög­lich. Beim Neu­bau von Immo­bi­lien aller­dings ist nur noch der KfW 40  NH Stan­dard för­der­fä­hig. Das „NH“ steht in die­sem Zusam­men­hang für Nach­hal­tig­keits­klasse. Wei­tere Infor­ma­tio­nen kön­nen bei­spiels­weise unter Nach­hal­ti­ges Bauen abge­ru­fen werden.

Die wei­ter­hin sto­cken­den Lie­fer­ket­ten von Bau­ma­te­ria­lien haben sich nur kurz­fris­tig erholt. Mit Kriegs­be­ginn in der Ukraine und dem gleich­zei­ti­gen Lock­down in Shang­hai haben sich viele wei­tere Unwäg­bar­kei­ten auf­ge­tan. Mate­ria­lien und Lie­fer­ket­ten sind stark ein­ge­schränkt. Bau­trä­ger kön­nen Bau­pro­jekte nicht mehr ver­nünf­tig kal­ku­lie­ren und müs­sen Pro­jekte unter­bre­chen oder zurück­stel­len. Auch pri­vate Bau­her­ren wer­den vor immer grö­ßere Her­aus­for­de­run­gen gestellt, da Hand­werks­be­triebe und Unter­neh­men teil­weise nur noch Tages­preise aus­ge­ben oder Pro­dukte gar nicht lie­fer­bar sind. Wenn nicht gerade ein Fest­preis mit einem Bau­trä­ger ver­ein­bart wurde kann es zu Preis­stei­ge­run­gen von 30–50 % kommen.

Und die­ser bereits ange­spannte Immo­bi­li­en­markt wird nun noch durch deut­li­che Zins­stei­ge­run­gen bei den Bau­zin­sen befeu­ert. Seit Ende letz­ten Jah­res sind die Bau­zin­sen für ein durch­schnitt­li­ches zehn­jäh­ri­ges Dar­le­hen von unter 1 % auf jetzt 2,5 % bis zu 3 % gestie­gen. Dies kann so vie­len 1.000 € an Mehr­be­las­tung pro Jahr bedeu­ten und eine Finan­zie­rung auch unmög­lich machen.

Wei­te­rer nicht zu unter­schät­zende Fak­to­ren sind die deut­lich gestie­ge­nen Gas- und Strom­preise. Bei einer Ver­dop­pe­lung des Gas­prei­ses inner­halb des letz­ten Jah­res führt das zu deut­lich höhe­ren Neben­kos­ten, die in der Gesamt­be­trach­tung der monat­li­chen Belas­tung ja eben­falls sehr wich­tig sind.

Wie ist also unser per­sön­li­cher Aus­blick auf die Ent­wick­lung der Nach­fra­ge­si­tua­tion und der Immo­bi­li­en­preise in Ravens­burg und Oberschwaben?

Im Seg­ment von Eigen­tums­woh­nun­gen und Ein­fa­mi­li­en­häu­sern und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern ist es durch­aus mög­lich, dass durch die stei­gen­den Zin­sen die Nach­frage sinkt. Viele Inter­es­sen­ten kön­nen unter den stark gestie­ge­nen Zin­sen die hohen Kauf­preise nicht mehr bedie­nen. Sin­kende Kauf­preise (wie auch schon von eini­gen Ban­ken pro­gnos­ti­ziert) wären die Folge. Auf der ande­ren Seite bleibt die Nach­frage nach Immo­bi­lien hoch. Regio­nale Unter­neh­men und der Mit­tel­stand expan­die­ren wei­ter und viele zusätz­li­che Stel­len sor­gen auch für einen Zuzug in die Region Ravens­burg / Wein­gar­ten. Gleich­zei­tig wird das Bauen immer noch teu­rer, so dass davon aus­zu­ge­hen ist, dass der Nach­fra­ge­druck auf Bestands­im­mo­bi­lien wei­ter­hin hoch bleibt.

Starke Nach­frage wer­den dabei Immo­bi­lien erfah­ren, die ener­ge­tisch auf einem guten Stand sind und idea­ler Weise bereits über alter­na­tive Heiz­for­men wie z.B. eine Luft Wär­me­pumpe in Kom­bi­na­tion mit einer PV-Anlage ver­fü­gen. Bei älte­ren Bestands­im­mo­bi­lien könnte es jedoch schwie­ri­ger wer­den. Die stei­gen­den Ener­gie­kos­ten in Ver­bin­dung mit not­wen­di­gen, teu­ren Sanie­run­gen kön­nen zu einem Druck auf die Kauf­preise führen.

Im Bereich der Anla­ge­im­mo­bi­lien, Wohn- und Geschäfts­häu­sern oder Gewer­be­ob­jek­ten gibt es eben­falls zwei Sei­ten. Zum einen führt die starke Infla­tion zu einer hohen Geld­ent­wer­tung und der Flucht in Sach­werte, wie Immo­bi­lien. Auf der ande­ren Seite lässt sich für Anle­ger, die mit einem gro­ßen Teil an Fremd­ka­pi­tal arbei­ten, die not­wen­dige Ren­dite nicht mehr dar­stel­len. War diese Anfor­de­rung Ende letz­ten Jah­res noch bei circa 3–4 % gele­gen, sind bei der der­zei­ti­gen Zins­si­tua­tion 5–6 % not­wen­dig. Dies ist jedoch in den aller­meis­ten Fäl­len bei der Höhe der Kauf­preise nicht mög­lich. Hier könnte also eben­falls ein gewis­ser Druck auf die Kauf­preise entstehen.

Zusam­men­fas­send lässt sich fest­stel­len, dass es keine ein­deu­tige Indi­ka­tion über die Ent­wick­lung der Kauf­preise und der Nach­frage nach Immo­bi­lien in der Region Ravens­burg Boden­see und Ober­schwa­ben gibt. Es muss jedoch davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass mit­tel­fris­tig die Kauf­preise gerade für ältere oder reno­vie­rungs­be­dürf­tige Immo­bi­lien sin­ken können.

Gerne berät Sie unser Team von Prok­schi Immo­bi­lien indi­vi­du­ell und fach­kun­dig in allen Immobilienangelegenheiten.

Wir freuen uns auf Sie!

 

Ihr Ste­phan Prokschi

Prokschi Immobilien GmbH Immobilienmakler, Immobilienvermittlung, Immobilienagentur Anonym hat 4,84 von 5 Sternen 218 Bewertungen auf ProvenExpert.com