Auszug aus unserem Vortrag: “Wohnen im Alter”
DIE IMMOBILIE IM ALTER – FREIHEIT ODER BELASTUNG
Wohnen im Alter:
Ca. 17 Mio Menschen in Deutschland sind derzeit über 65 Jahre alt! Das Eigenheim ist für viele eine Anschaffung fürs Leben. Erst einmal ist es natürlich ein gutes Gefühl, in der eigenen Immobilie zu wohnen. Womöglich bereits zu einem großer Teil oder komplett Schuldenfrei.
Manche Hausbesitzer halten deshalb auch zu lange daran fest. 98 Prozent der Nutzer fühlen sich in ihrem Eigenheim sehr wohl und möchten dort so lange wie möglich wohnen bleiben, ergab eine Studie der Deutschen Leibrenten AG in Zusammenarbeit mit dem Institut für Versicherungs-wissenschaft an der Universität Köln. Lediglich zwei Prozent haben schon einmal mit dem Gedanken gespielt, das eigene Heim zu verkaufen oder sich nochmals zu verändern.
Und das ist manchmal ein Problem. Denn oft werden die Kosten unterschätzt, die im Alter auf sie zukommen. Oft ist die Geldreserve für den Ruhestand viel zu knapp kalkuliert. Unerwartete Aufwendungen für Instandhaltung des Eigenheims, medizinische Behandlungen oder eine Pflegekraft werden nicht ausreichend berücksichtigt. Insbesondere die GEG 2018 (Gebäudeenergiegesetzt = Zusammenlegung aus Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzt) wird auch den Bestand künftig härter in die Pflicht nehmen. Dazu später aber noch mehr . Ein prüfender Blick auf den „Istzustand“ ist daher frühzeitig empfehlenswert:
Da jeder Lebensumstand und auch jede Immobilie individuell ist, wird eine spezifische und genau Betragung des Ist-Zustandes notwendig.
Beurteilung der „Istsituation“:
Mikro – und Makrolage
Die Makrolage umfasst das räumliche Umfeld im weiteren Sinne – also die Region, die Stadt oder den Stadtteil. Wichtiger ist die Mikrolage, diese definiert sich über die direkte Umgebung, die eigene Straße, die unmittelbare Nachbarschaft. Das ist auch der relevante Faktor, den es zu betrachten gilt. Wie sieht hier die Infrastruktur aus? Ist eine Bushaltestelle in der Nähe? Gibt es Nahversorgung? Komme ich einfach in die Stadt oder zum Arzt? Sind die Wege kurz oder lang?
Die Ansprüche hier verändern sich auch im Laufe der Jahre. Als Familie mit Kindern braucht es noch ein großes Haus mit viel Platz und Garten. Dies kann dann auch etwas weiter im Grünen gelegen sein. Im Alter wird jedoch genau die Stadtnähe und die Infrastruktur immer wichtiger. Prüfen Sie daher für sich selbst, ob sich Ihr Standort auch für das Leben im Alter und Ihre eigenen Ansprüche eignet.
Der zweite Blick gilt der Immobilie selbst:
Grundsätzliche Frage: Sind noch „Verbindlichkeiten“ zu bedienen? Gibt es einen Investitionsstau? Passt die derzeitige Aufteilung auch zu den künftigen Lebensumständen? Stehen Räume/Zimmer jetzt oder auf Sicht leer? Kann der Garten und das Haus auch im Alter bewirtschaftet werden? Gibt es Barrieren die im Alter hinderlich werden?
Hierzu zählt nicht nur die Treppe im Einfamilienhaus sondern auch z.B. der Weg an das Haus. Die Dusche mit hohem Einstieg etc.
Ein ganz wichtiger Punkt und oft unterschätzt: Welche Maßnahmen werden an der Immobilie in den nächsten 10 bis 20 Jahren notwendig. Oft sind Eigentümer der Ansicht – „das passt für mich – hier muss nichts getan werden“.
Aber: Es soll eine neue Gesetzgebung (GEG 2018) geben. Dies hat sich zwar nochmals verzögert, soll aber in der kommenden Legislaturperiode Umsetzung finden. Das Gebäude Energiegesetzt soll das Energieeinsparungsgesetzt (EnEG), die Energiesparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare –Energienwärmegesetzt (EEWärmeG) (übrigens eine Ländergesetzt in BW) zusammenführen.
Dies ist sicher grundsätzlich sinnvoll. Es bedeutet aber auch, dass Sie Immobilienbesitzer und Eigentümer noch mehr in die Pflicht genommen werden, Ihre Immobilie energetisch zu sanieren. Das Ziel der Bundesregierung ist ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 sowie die Steigerung an erneuerbaren Energien bis 2020 auf 16 %. Derzeit 8%!. Wir wird das erreicht?
Bereits heute sind die energetische Vorgaben deutlich gestiegen: Gebäudeeigentümer dürfen ihre Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden nach dem Zeitplan der EnEV 2014 nur noch 30 Jahre lang betreiben. Bei der Erneuerung der Heizung müssen mittlerweile 15 % der Energie über erneuerbare Energiequellen erzeugt werden. Ebenfalls müssen ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen und die Keller – sowie oberste Geschossdecke gedämmt werden.
Zusammenfassend bedeutet dies also, anstehende Sanierungskosten im Auge behalten! Und ebenfalls nicht vergessen: Hier gibt es Fördermöglichkeiten.
Umbau / Ausbau / Förderung
Ist die Immobilie grundsätzlich auch im Alter geeignet oder gibt nur kleine Maßnahmen, die geändert werden sollten, dann ist ein Gespräch mit einem Architekt oder Fachplaner sinnvoll. Zum Beispiel der Umbau eines Bades, Einbaumöglichkeit von Treppenlift, Reduzierung von Barrieren oder auch energetische Maßnahmen.
Hier gibt es beispielsweise Fördergelder durch die KfW
Das Wichtigste in Kürze
- bis 1.500 Euro Zuschuss je Wohnung ausschließlich für Maßnahmen zum Einbruchschutz
- bis 6.250 Euro Zuschuss je Wohnung für Maßnahmen zur Barrierereduzierung
Im Zugschussprogramm “Altersgerecht Umbauen” werden Maßnahmen im Bereich Barrierereduzierung gefördert.
Ist die Immobilie zu groß kann geprüft werden, ob eine Aufteilung möglich ist oder eine separate Wohneinheit geschaffen werden kann. Vielleicht existiert auch schon eine Einliegerwohnung? Hier können zusätzliche Mieteinnahmen geschaffen werden oder es entsteht eine Wohnmöglichkeit für Pflegepersonal.
Kaufen / Verkaufen / Vererben/Verrenten
Weitere Varianten: Steht fest, dass die Immobilie nicht mehr oder mittelfristig nicht mehr zu den Lebensumständen passt, dann ist es ebenfalls sinnvoll sich frühzeitig mit diesem Thema zu beschäftigen.
Bei dem derzeitigen guten Verkäufermarkt ist grundsätzlich der Verkauf schneller zu realisieren als der Kauf. Aber auch hier ist eine gute Vorbereitung wichtig. Es kann schnelle gehen und die neue Wunschimmobilie steht vor Tür. Dann sollte zu diesem Zeitpunkt auch schon klar sein, welcher Kaufpreis für die bestehende Immobilie zu erzielen ist und wie eine reibungsfreie Abwicklung von Kauf und Verkauf zu bewerkstelligen ist.
Das richtige Vorgehen ist daher zuerst eine Marktwertanalyse der bestehenden Immobilie vorzunehmen. Hier wird das Objekt bei einer Begehung vor Ort genau betrachtet und bewertet. Im zweiten Schritt erfolgt dann die Bedarfsanalyse für die gesuchte Immobilie. Nicht immer wird auch die neue Immobilie gekauft, sondern angemietet. Auch das ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht verkehrt, denn Sie verkaufen natürlich in ein guten Marktsituation und Kaufen dann aber nicht teuer ein.
Egal ob Kauf oder Anmietung, es ist immer sinnvoll sich einen Partner zu suchen der beide Prozesse übernimmt. So kann diese umfangreiche Aufgabe auch professionell umgesetzt werden. Es gibt eine ganze Menge von Stolpersteinen, über die man Fallen kann. Das Team von Prokschi Immobilien ist hier gerne Ihr erster Ansprechpartner.
Was ist aber, wenn die Immobilie weiter bewohnt werden soll aber dennoch eine finanzielle Entlastung notwendig ist. Die Immobilie kann zu Lebzeiten z.B: auf die Kinder oder Erben übertragen werden.
In Erbrechtsratgebern liest sich immer wieder den Hinweis, man solle Immobilien schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen, aus steuerlichen Gründen, etc. Stimmt dieser Ratschlag so pauschal?
Grundsätzlich gilt, dass Vermögensübertragungen auf die nächste Generation nicht nur unter steuerlichen Gesichtspunkten betrachtet werden sollten.
Eine ganz andere Variante stellt die Immobilien-Leibrente dar. Oftmals wird diese in einem Atemzug mit der Umkehrhypothek genannt, die beide Modelle unterscheiden sich aber erheblich. Im Falle der Leibrente wird die Immobilie verkauft, bei der Umkehrhypothek wird Sie eben mit Schulden belastet.
Bei der sogenannten “Rente aus Stein” wird das Immobilienvermögen schon zu Lebzeiten in eine Rente umgewandelt. Bei der Immobilien-Leibrente wird das Haus verkauft und geht mit Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers (einer Leibrentengesellschaft )über. Im Gegenzug erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen bis zu Ihrem Lebensende.
Die Umkehrhypothek basiert auf einem Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung. Das Haus bleibt Eigentum des Immobilienbesitzers, die Hypothek wird in monatlichen Raten ausbezahlt. Die Schuldenlast baut sich im Gegensatz zum normalen Baukredit von Jahr zu Jahr bis zur vereinbarten Laufzeit auf, deshalb hat sich die Bezeichnung Umkehrhypothek entwickelt.
Am Ende der Laufzeit muss die Hypothek in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank. Zudem enden die monatlichen Ratenauszahlungen. Läuft der Vertrag vor dem Tod des Eigentümers aus, droht also in hohem Alter doch noch der Umzug und die Liquidität fehlt plötzlich, obwohl sie weiter dringend gebraucht werden würde.
Oft wird daher die Umkehrhypothek mit einer Rentenversicherung kombiniert, um das lebenslange Wohnrecht sicherzustellen. Das ist eine sehr teure Lösung.
Bei der Immobilien-Leibrente besteht dieses Risiko nicht. Wie hoch die Rentenzahlungen bei der Immobilien-Leibrente ausfallen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Besonders ins Gewicht fallen dabei der Wert der Immobilie sowie Alter und Geschlecht der Eigentümer. Bei der Berechnung wird die statistische Lebenserwartung herangezogen: Je älter Senioren beim Abschluss einer Leibrente sind, desto höher ist die Rentenzahlung. Auch der Zustand der Immobilie fließt in die Berechnung ein, denn vergleichbar mit einem Vermieter, kümmert sich der neue Eigentümer um die notwendigen Instandhaltungsarbeiten und das ist auch eines der großen Vorteile. Man wohnt in seinem gewohnten Umfeld, verfügt aber über zusätzlichen finanziellen Spielraum UND muss keine Investitionskosten fürchten.
Übrigens: Bei Umzug in ein Pflegeheim kann die Immobilie untervermietet werden und diese Mieterträge stehen dann ebenfalls zur Verfügung. Ebenfalls gibt es eine garantierte Zahlung der Rente von 5 Jahren, sodass im Falle eines vorzeitigen Ablebens auch andere mit der Leibrente begünstigt werden.
Aber: Die Immobilie steht z.B: Erben nicht mehr zur Verfügung!
Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten und Option. Nicht alle können wir heute vorstellen, da es letztendlich immer einer individuellen Betrachtung aller Optionen und Lebensumstände bedarf.
Gerne beraten wir Sie aber individuell und persönlich und freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen
Ihr Team von Prokschi Immobilien
Ravensburg, August 2018