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Aus­zug aus unse­rem Vor­trag: “Woh­nen im Alter”

DIE IMMO­BI­LIE IM ALTER – FREI­HEIT ODER BELASTUNG

Woh­nen im Alter:

Ca. 17 Mio Men­schen in Deutsch­land sind der­zeit über 65 Jahre alt! Das Eigen­heim ist für viele eine Anschaf­fung fürs Leben. Erst ein­mal ist es natür­lich ein gutes Gefühl, in der eige­nen Immo­bi­lie zu woh­nen. Womög­lich bereits zu einem gro­ßer Teil oder kom­plett Schuldenfrei.

Man­che Haus­be­sit­zer hal­ten des­halb auch zu lange daran fest. 98 Pro­zent der Nut­zer füh­len sich in ihrem Eigen­heim sehr wohl und möch­ten dort so lange wie mög­lich woh­nen blei­ben, ergab eine Stu­die der Deut­schen Leib­ren­ten AG in Zusam­men­ar­beit mit dem Insti­tut für Ver­si­che­rungs-wis­sen­schaft an der Uni­ver­si­tät Köln. Ledig­lich zwei Pro­zent haben schon ein­mal mit dem Gedan­ken gespielt, das eigene Heim zu ver­kau­fen oder sich noch­mals zu verändern.

Und das ist manch­mal ein Pro­blem. Denn oft wer­den die Kos­ten unter­schätzt, die im Alter auf sie zukom­men. Oft ist die Geld­re­serve für den Ruhe­stand viel zu knapp kal­ku­liert. Uner­war­tete Auf­wen­dun­gen für Instand­hal­tung des Eigen­heims, medi­zi­ni­sche Behand­lun­gen oder eine Pfle­ge­kraft wer­den nicht aus­rei­chend berück­sich­tigt. Ins­be­son­dere die GEG 2018 (Gebäu­de­en­er­gie­ge­setzt = Zusam­men­le­gung aus Ener­gie­ein­spa­rungs­ge­setz, Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung und Erneu­er­bare-Ener­gien-Wär­me­ge­setzt) wird auch den Bestand künf­tig här­ter in die Pflicht neh­men. Dazu spä­ter aber noch mehr . Ein prü­fen­der Blick auf den „Ist­zu­stand“ ist daher früh­zei­tig empfehlenswert:

Da jeder Lebens­um­stand und auch jede Immo­bi­lie indi­vi­du­ell ist, wird eine spe­zi­fi­sche und genau Betra­gung des Ist-Zustan­des notwendig.

Beur­tei­lung der „Ist­si­tua­tion“:

Mikro – und Makrolage

Die Makro­lage umfasst das räum­li­che Umfeld im wei­te­ren Sinne – also die Region, die Stadt oder den Stadt­teil. Wich­ti­ger ist die Mikro­lage, diese defi­niert sich über die direkte Umge­bung, die eigene Straße, die unmit­tel­bare Nach­bar­schaft. Das ist auch der rele­vante Fak­tor, den es zu betrach­ten gilt. Wie sieht hier die Infra­struk­tur aus? Ist eine Bus­hal­te­stelle in der Nähe? Gibt es Nah­ver­sor­gung? Komme ich ein­fach in die Stadt oder zum Arzt? Sind die Wege kurz oder lang?

Die Ansprü­che hier ver­än­dern sich auch im Laufe der Jahre. Als Fami­lie mit Kin­dern braucht es noch ein gro­ßes Haus mit viel Platz und Gar­ten. Dies kann dann auch etwas wei­ter im Grü­nen gele­gen sein. Im Alter wird  jedoch genau die Stadt­nähe und die Infra­struk­tur immer wich­ti­ger. Prü­fen Sie daher für sich selbst, ob sich Ihr Stand­ort auch für das Leben im Alter und Ihre eige­nen Ansprü­che eignet.

Der zweite Blick gilt der Immo­bi­lie selbst:

Grund­sätz­li­che Frage: Sind noch „Ver­bind­lich­kei­ten“ zu bedie­nen? Gibt es einen Inves­ti­ti­ons­stau? Passt die  der­zei­tige Auf­tei­lung auch zu den künf­ti­gen Lebens­um­stän­den? Ste­hen Räume/Zimmer jetzt oder auf Sicht leer? Kann der Gar­ten und das Haus auch im Alter bewirt­schaf­tet wer­den? Gibt es Bar­rie­ren die  im Alter hin­der­lich werden?

Hierzu zählt nicht nur die Treppe im Ein­fa­mi­li­en­haus son­dern auch z.B. der Weg an das Haus. Die Dusche mit hohem Ein­stieg etc.

Ein ganz wich­ti­ger Punkt und oft unter­schätzt: Wel­che Maß­nah­men wer­den an der Immo­bi­lie in den nächs­ten 10 bis 20 Jah­ren not­wen­dig. Oft sind Eigen­tü­mer der Ansicht – „das passt für mich – hier muss nichts getan werden“.

Aber: Es soll eine neue Gesetz­ge­bung (GEG 2018) geben. Dies hat sich zwar noch­mals ver­zö­gert, soll aber in der kom­men­den Legis­la­tur­pe­ri­ode Umset­zung fin­den. Das Gebäude Ener­gie­ge­setzt soll das Ener­gie­ein­spa­rungs­ge­setzt (EnEG), die Ener­gie­spar­ver­ord­nung (EnEV) und das Erneu­er­bare –Ener­gi­en­wär­me­ge­setzt (EEWär­meG) (übri­gens eine Län­der­ge­setzt in BW) zusammenführen.

Dies ist sicher grund­sätz­lich sinn­voll. Es bedeu­tet aber auch, dass Sie Immo­bi­li­en­be­sit­zer und Eigen­tü­mer noch mehr in die Pflicht genom­men wer­den, Ihre Immo­bi­lie ener­ge­tisch zu sanie­ren. Das Ziel der Bun­des­re­gie­rung ist ein kli­ma­neu­tra­ler Gebäu­de­be­stand bis 2050 sowie die Stei­ge­rung an erneu­er­ba­ren Ener­gien bis 2020 auf 16 %. Der­zeit 8%!. Wir wird das erreicht?

Bereits heute sind die ener­ge­ti­sche Vor­ga­ben deut­lich gestie­gen: Gebäu­de­ei­gen­tü­mer dür­fen ihre Heiz­kes­sel, die mit flüs­si­gen oder gas­för­mi­gen Brenn­stof­fen beschickt wer­den nach dem Zeit­plan der EnEV 2014 nur noch 30 Jahre lang betrei­ben. Bei der Erneue­rung der Hei­zung  müs­sen mitt­ler­weile 15 % der Ener­gie über erneu­er­bare Ener­gie­quel­len erzeugt wer­den. Eben­falls müs­sen unge­dämmte Hei­zungs- und Warm­was­ser­lei­tun­gen und die Kel­ler – sowie oberste Geschoss­de­cke gedämmt werden.

Zusam­men­fas­send bedeu­tet dies also, anste­hende Sanie­rungs­kos­ten im Auge behal­ten! Und eben­falls nicht ver­ges­sen: Hier gibt es Fördermöglichkeiten.

Umbau / Aus­bau / Förderung

Ist die Immo­bi­lie grund­sätz­lich auch im Alter geeig­net oder gibt nur kleine Maß­nah­men, die geän­dert wer­den soll­ten, dann ist ein Gespräch mit einem Archi­tekt oder Fach­pla­ner sinn­voll. Zum Bei­spiel der Umbau eines Bades, Ein­bau­mög­lich­keit von Trep­pen­lift, Redu­zie­rung von Bar­rie­ren oder auch ener­ge­ti­sche Maßnahmen.

Hier gibt es bei­spiels­weise För­der­gel­der durch die KfW

Das Wich­tigste in Kürze

  • bis 1.500 Euro Zuschuss je Woh­nung aus­schließ­lich für Maß­nah­men zum Einbruchschutz
  • bis 6.250 Euro Zuschuss je Woh­nung für Maß­nah­men zur Barrierereduzierung

Im Zug­schuss­pro­gramm “Alters­ge­recht Umbauen” wer­den Maß­nah­men im Bereich Bar­rie­re­redu­zie­rung gefördert.

Ist die Immo­bi­lie zu groß kann geprüft wer­den, ob eine Auf­tei­lung mög­lich ist oder eine sepa­rate Wohn­ein­heit geschaf­fen wer­den kann. Viel­leicht exis­tiert auch schon eine Ein­lie­ger­woh­nung? Hier kön­nen zusätz­li­che Miet­ein­nah­men geschaf­fen wer­den oder es ent­steht eine Wohn­mög­lich­keit für Pflegepersonal.

 Kau­fen / Ver­kau­fen / Vererben/Verrenten

Wei­tere Vari­an­ten: Steht fest, dass die Immo­bi­lie nicht mehr oder mit­tel­fris­tig nicht mehr zu den Lebens­um­stän­den passt, dann ist es eben­falls sinn­voll sich früh­zei­tig mit die­sem Thema zu beschäftigen.

Bei dem der­zei­ti­gen guten Ver­käu­fer­markt ist grund­sätz­lich der Ver­kauf schnel­ler zu rea­li­sie­ren als der Kauf. Aber auch hier ist eine gute Vor­be­rei­tung wich­tig. Es kann schnelle gehen und die neue Wunschim­mo­bi­lie steht vor Tür. Dann sollte zu die­sem Zeit­punkt auch schon klar sein, wel­cher Kauf­preis für die bestehende Immo­bi­lie zu erzie­len ist und wie eine rei­bungs­freie Abwick­lung von Kauf und Ver­kauf zu bewerk­stel­li­gen ist.

Das rich­tige Vor­ge­hen ist daher zuerst eine Markt­wert­ana­lyse der bestehen­den Immo­bi­lie vor­zu­neh­men. Hier wird das Objekt bei einer Bege­hung vor Ort genau betrach­tet und bewer­tet. Im zwei­ten Schritt erfolgt dann die Bedarfs­ana­lyse für die gesuchte Immo­bi­lie. Nicht immer wird auch die neue Immo­bi­lie gekauft, son­dern ange­mie­tet. Auch das ist aus wirt­schaft­li­cher Sicht nicht ver­kehrt, denn Sie ver­kau­fen natür­lich in ein guten Markt­si­tua­tion und Kau­fen dann aber nicht teuer ein.

Egal ob Kauf oder Anmie­tung, es ist immer sinn­voll sich einen Part­ner zu suchen der beide Pro­zesse über­nimmt. So kann diese umfang­rei­che Auf­gabe auch pro­fes­sio­nell umge­setzt wer­den. Es gibt eine ganze Menge von Stol­per­stei­nen, über die man Fal­len kann. Das Team von Prok­schi Immo­bi­lien ist hier gerne Ihr ers­ter Ansprechpartner.

Was ist aber, wenn die Immo­bi­lie wei­ter bewohnt wer­den soll aber den­noch eine finan­zi­elle Ent­las­tung not­wen­dig ist. Die Immo­bi­lie kann zu Leb­zei­ten z.B: auf die Kin­der oder Erben über­tra­gen werden.

In Erb­rechts­rat­ge­bern liest sich immer wie­der den Hin­weis, man solle Immo­bi­lien schon zu Leb­zei­ten auf die nächste Genera­tion über­tra­gen, aus steu­er­li­chen Grün­den, etc. Stimmt die­ser Rat­schlag so pauschal?

Grund­sätz­lich gilt, dass Ver­mö­gens­über­tra­gun­gen auf die nächste Genera­tion nicht nur unter steu­er­li­chen Gesichts­punk­ten betrach­tet wer­den sollten.

Eine ganz andere Vari­ante stellt die Immo­bi­lien-Leib­rente dar. Oft­mals wird diese in einem Atem­zug mit der Umkehr­hy­po­thek genannt, die beide Modelle unter­schei­den sich aber erheb­lich. Im Falle der Leib­rente wird die Immo­bi­lie ver­kauft, bei der Umkehr­hy­po­thek wird Sie eben mit Schul­den belastet.

Bei der soge­nann­ten “Rente aus Stein” wird das Immo­bi­li­en­ver­mö­gen schon zu Leb­zei­ten in eine Rente umge­wan­delt. Bei der Immo­bi­lien-Leib­rente wird das Haus ver­kauft und geht mit Ver­trags­ab­schluss in das Eigen­tum des Käu­fers (einer Leib­ren­ten­ge­sell­schaft )über. Im Gegen­zug erhal­ten Sie ein lebens­lan­ges Wohn­recht und monat­li­che Ren­ten­zah­lun­gen bis zu Ihrem Lebensende.

Die Umkehr­hy­po­thek basiert auf einem Kre­dit­ver­trag mit einer Bank oder Ver­si­che­rung. Das Haus bleibt Eigen­tum des Immo­bi­li­en­be­sit­zers, die Hypo­thek wird in monat­li­chen Raten aus­be­zahlt. Die Schul­den­last baut sich im Gegen­satz zum nor­ma­len Bau­kre­dit von Jahr zu Jahr bis zur ver­ein­bar­ten Lauf­zeit auf, des­halb hat sich die Bezeich­nung Umkehr­hy­po­thek entwickelt.

Am Ende der Lauf­zeit muss die Hypo­thek in einer Summe zurück­ge­zahlt wer­den oder die Immo­bi­lie wech­selt in den Besitz der Bank. Zudem enden die monat­li­chen Raten­aus­zah­lun­gen. Läuft der Ver­trag vor dem Tod des Eigen­tü­mers aus, droht also in hohem Alter doch noch der Umzug und die Liqui­di­tät fehlt plötz­lich, obwohl sie wei­ter drin­gend gebraucht wer­den würde.

Oft wird daher die Umkehr­hy­po­thek mit einer Ren­ten­ver­si­che­rung kom­bi­niert, um das lebens­lange Wohn­recht sicher­zu­stel­len. Das ist eine sehr teure Lösung.

Bei der Immo­bi­lien-Leib­rente besteht die­ses Risiko nicht. Wie hoch die Ren­ten­zah­lun­gen bei der Immo­bi­lien-Leib­rente aus­fal­len, ist von ver­schie­de­nen Fak­to­ren abhän­gig. Beson­ders ins Gewicht fal­len dabei der Wert der Immo­bi­lie sowie Alter und Geschlecht der Eigen­tü­mer. Bei der Berech­nung wird die sta­tis­ti­sche Lebens­er­war­tung her­an­ge­zo­gen: Je älter Senio­ren beim Abschluss einer Leib­rente sind, desto höher ist die Ren­ten­zah­lung. Auch der Zustand der Immo­bi­lie fließt in die Berech­nung ein, denn ver­gleich­bar mit einem Ver­mie­ter, küm­mert sich der neue Eigen­tü­mer um die not­wen­di­gen Instand­hal­tungs­ar­bei­ten und das ist auch eines der gro­ßen Vor­teile. Man wohnt in sei­nem gewohn­ten Umfeld, ver­fügt aber über zusätz­li­chen finan­zi­el­len Spiel­raum UND muss keine Inves­ti­ti­ons­kos­ten fürchten.

Übri­gens: Bei Umzug in ein Pfle­ge­heim kann die Immo­bi­lie unter­ver­mie­tet wer­den und diese Miet­erträge ste­hen dann eben­falls zur Ver­fü­gung. Eben­falls gibt es eine garan­tierte Zah­lung der Rente von 5 Jah­ren, sodass im Falle eines vor­zei­ti­gen Able­bens  auch andere mit der Leib­rente begüns­tigt werden.

Aber: Die Immo­bi­lie steht z.B: Erben nicht mehr zur Verfügung!

Es gibt eine Viel­zahl von Mög­lich­kei­ten und Option. Nicht alle kön­nen wir heute vor­stel­len, da es letzt­end­lich immer einer indi­vi­du­el­len Betrach­tung aller Optio­nen und Lebens­um­stände bedarf.

Gerne bera­ten wir Sie aber indi­vi­du­ell und per­sön­lich und freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen

Ihr Team von Prok­schi Immobilien

 

Ravens­burg, August 2018

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