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IVD-Preis­spie­gel Baden-Würt­tem­berg Herbst 2023 veröffentlicht

IVD-Preis­spie­gel Baden-Würt­tem­berg: Am Wohn­ei­gen­tums­markt wei­ter­hin schlep­pende Nach­frage, deut­lich mehr Woh­nungs­an­ge­bote als vor der Trendwende

Ten­den­zi­ell mode­rat anwach­sende Mie­ten bei Bestands­im­mo­bi­lien, über­wie­gend kon­stante Mie­ten im Neu­bau; höchste Miet­an­stiege im Groß­stadt­ver­gleich in Frei­burg und Ulm

Der IVD Süd hat auf einer Video-Pres­se­kon­fe­renz am 20.11.2023 die tra­di­tio­nel­len Preis­spie­gel Wohn- und Gewer­be­im­mo­bi­lien Baden-Würt­tem­berg Herbst 2023 vor­ge­stellt. „Die schwie­rige Situa­tion am Wohn­ei­gen­tums­markt in Baden-Würt­tem­berg setzt sich auch im Herbst 2023 wei­ter fort, die Immo­bi­li­en­preise haben ihr Tief noch nicht über­all erreicht“, so Prof. Ste­phan Kip­pes, Lei­ter des IVD-Markt­for­schungs­in­sti­tuts. „Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer ver­su­chen beim Ver­kauf immer noch hohe Preise zu erzie­hen. Das Ver­ständ­nis für die ver­än­der­ten Rah­men­be­din­gun­gen, spe­zi­ell wie hart die deut­lich gestie­ge­nen Kre­dit­kos­ten Kauf­in­ter­es­sen­ten tref­fen bzw. deren Kauf­mög­lich­kei­ten blo­ckie­ren, setzt sich bei Ver­käu­fern nur lang­sam durch. Dies erfor­dert Preis­an­pas­sungs­ge­sprä­che, die die Objekt­ver­mark­tung in die Länge zie­hen. Wün­schens­wert wäre auch, wenn Ban­ken bei der Kre­dit­ver­gabe an poten­zi­elle Käu­fer, aber auch an Bau­trä­ger, koope­ra­ti­ver agie­ren würden.“

Das neue Zins­um­feld hat die Trend­wende am Kauf­markt für Immo­bi­lien ein­ge­lei­tet. Ange­sichts der hohen Infla­tion haben sich die Bau­zin­sen ver­vier­facht. Dies schränkte die Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten der über­wie­gen­den Mehr­heit der poten­zi­el­len Käu­fer ein. Der­zeit sind vor allem Kauf­in­ter­es­sen­ten mit einem hohen Eigen­ka­pi­tal am Wohn­ei­gen­tums­markt auf der Suche. Der Spiel­raum für Preis­ver­hand­lun­gen hat zuge­nom­men, Käu­fer haben eine rela­tiv große Aus­wahl, Preis­rück­gänge sind die Folge dar­aus. Die gestie­ge­nen Anfor­de­run­gen der Ban­ken bei der Gewäh­rung der Hypo­the­ken­dar­le­hen, spe­zi­ell im Hin­blick auf das benö­tigte Eigen­ka­pi­tal, tru­gen eben­falls wesent­lich zu den Preis­an­pas­sun­gen am Wohn­ei­gen­tums­markt bei. „Vor dem Hin­ter­grund der hohen Preis­an­stiege der Ver­gan­gen­heit ist jetzt die Phase, in der ein Teil der Zuwächse durch Rück­gänge ega­li­siert wird, weder eine über­ra­schende noch unge­sunde Ent­wick­lung für den Immo­bi­li­en­markt“, so Prof. Ste­phan Kippes.

„Spielte die Ener­gie­bi­lanz der Immo­bi­lien frü­her kaum eine Rolle, so gewinnt der Wunsch der Käu­fer nach Objek­ten mit guten ener­ge­ti­schen Kenn­wer­ten seit eini­ger Zeit immer mehr an Bedeu­tung, spe­zi­ell seit der Debatte um das Hei­zungs­ge­setz“, so Ste­phan Prok­schi, IVD-Vor­stands­mit­glied und Geschäfts­füh­rer der Prok­schi Immo­bi­lien GmbH in Ravensburg.

In der aktu­el­len Halb­jah­res­be­trach­tung Früh­jahr – Herbst 2023 ist der gesamte Wohn­ei­gen­tums­markt von Preis­an­pas­sun­gen nach unten betrof­fen. Im Durch­schnitt der Groß­städte Baden-Würt­tem­bergs betru­gen die Abschläge bei Ein­fa­mi­li­en­häu­sern ‑3,1 %, bei Rei­hen­mit­tel­häu­sern ‑3,4 % und bei Eigen­tums­woh­nun­gen ‑3,9 % (jeweils Bestands­ob­jekte mit gutem Wohn­wert). In Stutt­gart, Mann­heim, Pforz­heim und teil­weise in Reut­lin­gen wur­den die höchs­ten Rück­gänge registriert.

Trotz der aktu­el­len Preis­min­de­run­gen ver­teu­er­ten sich Kauf­im­mo­bi­lien in der 10-Jah­res­ent­wick­lung enorm. Die stärks­ten nomi­na­len – d.h. ohne Infla­ti­ons­be­rei­ni­gung ermit­tel­ten – Zuwächse von +68,4 % wur­den im Seg­ment der Eigen­tums­woh­nun­gen fest­ge­stellt, frei­ste­hende Ein­fa­mi­li­en­häu­ser und Rei­hen­mit­tel­häu­ser ran­gier­ten bei den Zuwachs­ra­ten mit einem Plus von 53,5 % bzw. 54,8 % dahin­ter. Die Anstiege bezie­hen sich jeweils auf den Durch­schnitt Groß­städte Baden-Würt­tem­bergs und Bestands­ob­jekte mit gutem Wohn­wert. Im Groß­stadt­ver­gleich stie­gen die Kauf­preise bei Eigen­tums­woh­nun­gen aus dem Bestand inner­halb der ver­gan­ge­nen 10 Jahre in Karls­ruhe (+86,6 %) und Stutt­gart (+85,7 %) am stärks­ten, gefolgt von Frei­burg (+78,5 %) und Mann­heim (+78,1 %).

Das Inter­esse der tra­di­tio­nel­len Kauf­in­ter­es­sen­ten am Erwerb von Wohn­ei­gen­tum hat ange­sichts der rasant gestie­ge­nen Hypo­the­ken­zin­sen für die Finan­zie­rung einer Kauf­im­mo­bi­lie deut­lich nach­ge­las­sen. Es ver­la­gerte sich immer mehr auf die Miet­ob­jekte, wäh­rend das Ange­bot am Wohn­ei­gen­tums­markt infolge der nach­ge­las­se­nen Kauf­be­reit­schaft zunahm, ver­rin­gerte sich das Ange­bot an Miet­woh­nun­gen noch weiter.

Der Miet­markt in Baden-Würt­tem­berg ist in der lang­fris­ti­gen Betrach­tung durch mode­rate Miet­stei­ge­run­gen geprägt, erst in jüngs­ter Zeit wur­den etwas höhere Zuwächse bei den Mie­ten ermit­telt. Wäh­rend Kauf­im­mo­bi­lien in der 10-Jah­res­ent­wick­lung mas­sive Preis­sprünge – mit der Aus­nahme der Kauf­preise im Jahr 2023 – ver­bu­chen konn­ten, wuch­sen die Mie­ten deut­lich lang­sa­mer. Die Schere zwi­schen den Kauf- und Miet­prei­sen ging bis 2022 immer wei­ter aus­ein­an­der. Diese Ent­wick­lung ist vor­erst gestoppt.

Im aktu­el­len Halb­jah­res­ver­gleich (Früh­jahr – Herbst 2023) ver­zeich­ne­ten die Woh­nungs­mie­ten im Durch­schnitt der Groß­städte Baden-Würt­tem­bergs ein Plus von 1,0 % im Bestand und 1,1 % im Neu­bau. In Ulm und Frei­burg fie­len die Miet­an­stiege für Bestand­woh­nun­gen mit +2,9 % bzw. +2,1 % am höchs­ten aus. Auch bei neu­errich­te­ten Miet­woh­nun­gen sta­chen diese bei­den Städte durch ver­gleichs­weise hohe Zuwächse von bis zu +3,4 % hervor.

Im 10-Jah­res­ver­gleich betrug der Anstieg der Mie­ten für Bestands­woh­nun­gen im Durch­schnitt der Groß­städte ohne Infla­ti­ons­be­rei­ni­gung +36,0 %, der Miet­zu­wachs bei Neu­bau­woh­nun­gen lag mit +35,9 % auf einem ähn­li­chen Niveau. Die höchs­ten Miet­stei­ge­run­gen bei Bestands­woh­nun­gen im Groß­stadt­ver­gleich Baden-Würt­tem­bergs wur­den in Ulm (+47,6 %) und Frei­burg (+45,9 %) fest­ge­stellt. Im Neu­bau­be­reich fie­len Karls­ruhe, Ulm und Frei­burg mit hohen Wachs­tums­ra­ten in der Spanne zwi­schen 45 % und 48 % im betref­fen­den Zeit­raum auf.

Ent­wick­lung in aus­ge­wähl­ten Groß­städ­ten Baden-Württembergs

Karls­ruhe
Der zehn Jahre anhal­tende Trend mit hohen Preis­stei­ge­run­gen erreichte 2022 sei­nen Zenit. Das Ange­bot an Kauf­im­mo­bi­lien nahm ab Mitte 2022 ste­tig zu. „Dabei ist fest­zu­stel­len, dass die Ver­käu­fer­seite teil­weise immer noch Preis­vor­stel­lun­gen wie zu Zei­ten vor der Zins­wende hat“, erklärt Chris­tian Sturm, Regio­nal­bei­rat des IVD Süd, von Sturm Immo­bi­lien GmbH, „sol­che über­zo­ge­nen Preise haben der­zeit keine Aus­sicht auf einen erfolg­rei­chen Kauf­ver­trags­ab­schluss, denn für den klas­si­schen Käu­fer ist die Immo­bi­lie auf­grund des Zins­an­stie­ges viel­fach nicht finanzierbar.“

Der Miet­woh­nungs­markt in Karls­ruhe ist durch Zuzüge bzw. das große Arbeits­platz­an­ge­bot der High-Tech- und IT-Fir­men der Tech­no­lo­gie­re­gion stark geprägt. Auch die ste­tig stei­gende Zahl der Stu­den­ten an der Uni­ver­si­tät und den vier Hoch­schu­len in Karls­ruhe sorgt für eine extrem starke Mietwohnraumnachfrage.

Frei­burg
Die Nach­frage nach Wohn­im­mo­bi­lien zum Kauf ist im Bestand höher ist im Neu­bau. Gesucht wer­den Woh­nun­gen aller Grö­ßen, von 1- bis 4– Zim­mer­woh­nun­gen. Die Nach­frage nach Rei­hen- und Dop­pel­häu­sern ist dage­gen deut­lich ver­hal­te­ner. „Die Ver­mark­tungs­dauer der Bau­trä­ger­ob­jekte ist deut­lich gestie­gen“, beob­ach­tet Char­lotte Huhn, Inha­be­rin des gleich­na­mi­gen Immo­bi­li­en­un­ter­neh­mens aus Frei­burg. „Die Käu­fer, die sich für ein Neu­bau­ob­jekt inter­es­sie­ren, ver­fü­gen in der Regel über ein hohes Eigen­ka­pi­tal.“ Oft sind es Eigen­tü­mer, die bei­spiels­weise aus Alters­grün­den aus einem Haus in eine Woh­nung umziehen.

Der Miet­markt in Frei­burg ist tra­di­tio­nell als Ver­mie­ter­markt zu klas­si­fi­zie­ren. Nach der Zins­wende hat sich die Nach­frage nach Miet­ob­jek­ten wei­ter ver­stärkt. Ange­sichts des gestie­ge­nen Zins­ni­veaus für Kauf­im­mo­bi­lien kann eine merk­li­che Ver­la­ge­rung der Nach­frage in Rich­tung Miete beob­ach­tet wer­den, die künf­tig wei­tere Eng­pässe und Miet­stei­ge­run­gen am Miet­woh­nungs­markt erzeu­gen könnte.

Ulm
Die Nach­frage nach Kauf­ob­jek­ten in Ulm ist im Jahr 2023 deut­lich gedämpft. Das Preis­ni­veau geht seit Mitte 2022 in vie­len Markt­seg­ment spür­bar zurück. „Beson­ders hoch sind der­zeit die Preis­an­pas­sun­gen bei älte­ren Häu­sern mit einer schlech­te­ren Ener­gie­bi­lanz“, bemerkt Vol­ker Munk, IVD-Mit­glied und Inha­ber der Vol­ker Munk Immo­bi­lien e.K.. Auch bei Neu­bau­ob­jek­ten ist die Ver­mark­tung auf­grund hoher Preise sehr schwie­rig. „Die jun­gen Fami­lien, die in die­sem Seg­ment häu­fig als Käu­fer auf­tra­ten, haben sich suk­zes­sive zurückgezogen.“

Stutt­gart
Seit dem Herbst 2022 mel­det das IVD-Insti­tut einen deut­li­chen Abwärts­trend am Stutt­gar­ter Wohn­ei­gen­tums­markt. Waren zu Beginn der Trend­wende nur bestimmte Markt­seg­mente von Preis­ab­schlä­gen betrof­fen, so erreichte der Ver­än­de­rungs­pro­zess im Früh­jahr 2023 den gesam­ten Kauf­markt in beträcht­li­chem Maße. Im Herbst 2023 setzt sich diese Ent­wick­lung wei­ter fort.

Im Halb­jah­res­ver­gleich Früh­jahr – Herbst 2023 betru­gen die Preis­rück­gänge am Häu­ser- und Eigen­tums­woh­nungs­markt durch­schnitt­lich rund ‑5 %, sowohl bei den Bestands- als auch bei den Neu­bau­ob­jek­ten (jeweils bezo­gen auf den guten Wohn­wert). Hier­bei ist zu beach­ten, dass in den ver­gan­ge­nen Mona­ten nur ver­ein­zelt Ver­käufe – teil­weise waren dies „Not­ver­käufe“ – statt­fan­den. Preis­lich fan­den Ver­käu­fer und Käu­fer in gro­ßem Umfang noch nicht zusam­men. Die Preise bei Bau­grund­stü­cken für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser und Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser blie­ben im Herbst 2023 kon­stant bzw. sind leicht gesun­ken, wobei die Preis­an­pas­sun­gen im Herbst 2022 und Früh­jahr 2023 teil­weise mit rd. ‑10 % sehr deut­lich aus­ge­fal­len waren.

„Der Stutt­gar­ter Miet­markt erfuhr 2023 einen neuen Auf­schwung, nach­dem sich viele Kauf­in­ter­es­sen­ten zum gegen­wär­ti­gen Zeit­punkt ihren Traum von einem Eigen­heim nicht erfül­len kön­nen“, so Ann-Cath­rin Lunke, Inha­be­rin von ACL Immo­bi­lien. Die Woh­nungs­mie­ten leg­ten im Halb­jah­res­ver­gleich um rd. +2 % leicht zu.

 

Quelle: Immo­bi­li­en­ver­band Deutsch­land IVD Ver­band der Immo­bi­li­en­be­ra­ter, Mak­ler, Ver­wal­ter und Sach­ver­stän­di­gen Region Süd e.V. Geschäfts­stelle Mün­chen und Pres­se­ab­tei­lung: Gabels­ber­ger­str. 36, 80333 Mün­chen Geschäfts­stelle Stutt­gart: Cal­wer Straße 11, 70173 Stutt­gart www.ivd-sued.net 

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