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Neu­re­ge­lung der Mak­ler­pro­vi­sion

Zum Ende des Jah­res 2020 wird die Bezah­lung des Immo­bi­li­en­mak­lers, also die Pro­vi­si­ons­ver­tei­lung gesetz­lich gere­gelt. Damit gel­ten in ganz Deutsch­land ein­heit­li­che Regeln. Der Immo­bi­li­en­käu­fer darf dann kei­nen höhe­ren Pro­vi­si­ons­an­teil bezah­len als der Ver­käu­fer. Bis­lang gab es je nach Bun­des­land, manch­mal sogar auch je Region, unter­schied­li­che Rege­lun­gen und Bestim­mun­gen zur Mak­ler­pro­vi­sion. Zwar war fast über­all eine Tei­lung der Pro­vi­sion zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer üblich, aber die jewei­lige Höhe konnte vari­ie­ren. So bezahlte der Ver­käu­fer bei­spiels­weise eine Pro­vi­sion von zwei Pro­zent des Kauf­prei­ses und der Käu­fer von bis vier Pro­zent zuzüg­lich Mehr­wert­steuer. „Es gab zudem Bun­des­län­der, in denen die Käu­fer die gesamte Pro­vi­sion bezahlte“, erläu­tert Ste­phan Prok­schi, Geschäfts­füh­rer der Prok­schi Immo­bi­lien GmbH in Ravens­burg. “Bei uns im süd­deut­schen Raum wurde jedoch schon immer mit einer Pro­vi­si­ons­tei­lung gear­bei­tet. Die Prok­schi Immo­bi­lien GmbH war dabei einer der weni­gen Immo­bi­li­en­mak­ler, die dem Käu­fer nie mehr als 3 % + MwSt. in Rech­nung stellte. Viele Mak­ler­kol­le­gen lagen hier mit ihren Pro­vi­si­ons­sät­zen teil­weise deut­lich dar­über.

Dies wird nun bun­des­weit ab dem 23.Dezember 2020 im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB) ein­heit­lich mit dem Gesetz über die Ver­tei­lung der Mak­ler­kos­ten bei der Ver­mitt­lung von Kauf­ver­träge über Woh­nun­gen und Ein­fa­mi­li­en­häu­ser gere­gelt. Kein Käu­fer darf künf­tig einen höhe­ren Pro­vi­si­ons­an­teil bezah­len als der Ver­käu­fer der Immo­bi­lie. Außer­dem wird Klar­heit dar­über her­ge­stellt, ob der Mak­ler die Inter­es­sen bei­der Part­ner
ver­tritt oder vor­ran­gig die des Immo­bi­li­en­ver­käu­fers, der ihn in der Regel aus­sucht und mit der Ver­mark­tung betraut. Dabei gibt es drei ver­schie­dene Modelle.

Klar­heit über Mak­ler­pro­vi­sion

Ers­tens: Der Mak­ler ist in einer Dop­pel­funk­tion glei­cher­ma­ßen für den Ver­käu­fer wie für den Käu­fer tätig. Mit bei­den ver­ein­bart er eine antei­lige Pro­vi­sion. Jeder bezahlt gleich viel, zumeist drei Pro­zent (zzgl. MwSt). Ver­ein­bart eine Par­tei eine Redu­zie­rung ihres Pro­vi­si­ons­an­teils, dann mini­miert sich auch die Cour­ta­ge­höhe des ande­ren Ver­trags­part­ners (Para­graph 656c BGB).

Zwei­tens: Der Mak­ler kann alleine die Inter­es­sen des Ver­käu­fers ver­tre­ten und fest­le­gen, dass sich der Käu­fer zur Hälfte an der Pro­vi­sion betei­ligt. Im Grunde ist die Pro­vi­si­ons­höhe für beide Sei­ten genauso hoch wie beim ers­ten Modell, jeweils drei Pro­zent. Der Unter­schied besteht darin, dass der Mak­ler mit dem Käu­fer kei­nen Ver­trag mit Pro­vi­si­ons­ver­ein­ba­rung schließt, son­dern einen so genann­ten Schuld­bei­tritt (Para­graph 656d BGB). „Außer­dem muss der Erwer­ber die Pro­vi­sion erst bezah­len, nach­dem der Ver­äu­ße­rer sei­nen Pro­vi­si­ons­an­teil begli­chen hat“, ergänzt Experte Ste­phan Prok­schi. Nicht klar ist bei die­ser Rege­lung, ob der antei­lige Pro­vi­si­ons­teil grund­er­werb­steu­er­pflich­tig ist. In der Pra­xis wird diese Rege­lung eher sel­ten zu fin­den sein.

Drit­tens: Bei die­ser Vari­ante ver­tritt der Mak­ler eben­falls aus­schließ­lich
die Inter­es­sen des Eigen­tü­mers und erhält nur von die­sem eine Pro­vi­sion (Innen­pro­vi­sion). Der Käu­fer zahlt keine Cour­tage. Dies ist ins­be­son­dere im Neu­bau­seg­ment bereits üblich.

Trans­pa­renz für Käu­fer und Ver­käu­fer

Die Neu­re­ge­lung sorgt dafür, dass die Leis­tung des Immo­bi­li­en­mak­lers mehr Wert­schät­zung erhält und zugleich mehr Klar­heit bei der Inter­es­sens­ver­tre­tung herrscht. Immo­bi­li­en­mak­ler sind Mar­ke­ting­ex­per­ten und Streit­schlich­ter Die meis­ten Men­schen ver­kau­fen nur ein Mal im Leben ein Haus oder eine Woh­nung. Das soll­ten sie nicht auf eigene Faust machen.
Immo­bi­li­en­mak­ler kön­nen den Wert der Immo­bi­lie taxie­ren, das Objekt mit pro­fes­sio­nel­len Fotos, Videos oder 360-Grad-Pan­ora­ma­tou­ren ins
rechte Licht rücken. Allein durch eine pro­fes­sio­nelle Immo­bi­li­en­prä­sen­ta­tion lässt sich oft­mals ein höhe­rer Ver­kaufs­preis erzie­len als bei einer lai­en­haf­ten Dar­stel­lung pri­va­ter Ver­käu­fer, die auf die Mak­ler­be­ra­tung ver­zich­ten und ihr Haus auf eigene Faust ver­mark­ten. „Zudem schützt ein Immo­bi­li­en­mak­ler bei Besich­ti­gun­gen die Pri­vat­sphäre der Besit­zer, weil nur geprüfte Inter­es­sen­ten besich­ti­gen“, sagt Ste­phan Prok­schi. Nicht zu ver­ges­sen ist die Kom­pe­tenz eines guten Immo­bi­li­en­mak­lers als Schlich­ter und Mode­ra­tor. Steht eine Schei­dung an oder ist sich eine Erben­ge­mein­schaft uneins, fun­giert der Immo­bi­li­en­mak­ler als neu­tra­ler Drit­ter, der pro­fes­sio­nell mit emo­tio­nal auf­ge­la­de­nen Situa­tio­nen umge­hen kann.

Die Neu­re­ge­lun­gen bezie­hen sich im Übri­gen auf Ein­fa­mi­li­en­häu­ser und Eigen­tums­woh­nun­gen (Para­graph 656a BGB). Bei Grund­stü­cken, Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern und Gewer­be­im­mo­bi­lien kann die Mak­ler­pro­vi­sion wei­ter­hin frei ver­ein­bart wer­den.

Hier gibt es wei­tere Infor­ma­tio­nen auf der Seite der Bun­des­re­gie­rung: Neu­re­ge­lung der Mak­ler­pro­vi­sion

Ab wann gilt das neue Mak­ler­ge­setz?

Das Gesetzt zur Neu­re­ge­lung der Mak­ler­pro­vi­sion tritt mit dem 23.12.2020 in Kraft. Ver­träge, die ab die­sem Tag geschlos­sen wer­den, sind davon betrof­fen.

Ich habe ein Exposé vor dem 23.12.2020 erhal­ten bzw. einen Ver­kaufs­auf­trag geschlos­sen. Der Ver­kauf fin­det aber erst in 2021 statt. Was gilt nun?

Beide Ver­träge wur­den vor dem 23.12.2020 geschlos­sen. Der Ver­kaufs­auf­trag, als auch der Mak­ler­ver­trag mit dem Käu­fer. Somit gilt altes Recht. Der Zeit­punkt der Beur­kun­dung ist nicht ent­schei­dend.

Was bedeu­tet der Mak­ler­ver­trag muss in Text­form geschlos­sen wer­den?

Mit einem/einer Verkäufer/in wird der Ver­kaufs­auf­trag schrift­lich geschlos­sen. Als Käufer/in kommt ein Mak­ler­ver­trag bis­her zum Bei­spiel durch das Anfor­dern eines Expo­sés über ein Inter­net­por­tal zustande. Künf­tig kann dies bei­spiels­weise durch das bestä­ti­gen eines But­tons erfol­gen. Sie erhal­ten dann eine E‑Mailbestätigung.

Gilt das neue Gesetzt zur Ver­tei­lung der Mak­ler­pro­vi­sion für alle Ver­kaufs­fälle?

Nein! Das Gesetzt gilt aus­schließ­lich beim Ver­kauf eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses (auch mit Ein­lie­ger­woh­nung) sowie beim Woh­nungs­ver­kauf. Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, Kapi­tal­an­la­gen und Grund­stü­cke sind nicht betrof­fen. Aus­ser­dem gilt das Gesetzt auf Käu­fer­seite nur für Ver­brau­cher. Unter­neh­men oder juris­ti­sche Per­so­nen sind eben­falls aus­ge­schlos­sen.

Ist die Pro­vi­si­ons­höhe künf­tig gede­ckelt?

Nein. Grund­sätz­lich kann die Höhe der Pro­vi­sion frei ver­ein­bart wer­den. In Baden Würt­tem­berg beträgt sie jedoch übli­cher­weise ins­ge­samt 6 % zzgl. MwSt. Wir bei Prok­schi Immo­bi­lien arbei­ten schon immer mit einer geteil­ten Pro­vi­sion von jeweils 3 % + MwSt.

Sie haben wei­tere Fra­gen zur neuen Pro­vi­si­ons­re­ge­lung? Gerne ste­hen wir Ihnen zur Ver­fü­gung.

Ste­phan Prok­schi, Prok­schi Immo­bi­lien GmbH, Park­strasse 40, 88212 Ravens­burg, Fon: (07 51) 201 809 0, info@prokschi-immobilien.de

Das Team von Prok­schi Immo­bi­lien in Ravens­burg